Venta de un inmueble: ¿liquidar IVA o Transmisiones Patrimoniales?

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Siguiendo con el tema de la compra-venta de inmuebles, nos detenemos ahora a considerar qué impuestos obliga a liquidar esta operación: IVA o Transmisiones Patrimoniales. En primer lugar aclarar que la venta de bienes entre empresarios autónomos o entidades mercantiles obliga a emitir una factura como justificante fiscal de la operación. En ella se aplicará el tipo de IVA en vigor en cada momento.

Las compra-ventas realizadas entre particulares no liquidan IVA sino Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que es un impuesto cedido a las comunidades autónomas que se liquida en las Haciendas locales. El tipo impositivo suele ser el mismo que el del impuesto sobre el valor añadido, el 10%, por lo tanto, la diferencia entre pagar uno u el otro se plantea en términos de deducción.

El Impuesto de Transmisiones se deduce como mayor valor de la compra, por lo que su efecto en resultados se difiere a lo largo de diferentes ejercicios. El IVA, sin embargo, se deduce íntegramente en el trimestre en el que se devenga. Al declararse mediante inversión de sujeto pasivo (como ingreso y gasto a la vez), su efecto es neutro. Pero el comprador se ahorra su ingreso al no pagarlo al vendedor ni tampoco a Hacienda.

Liquidar Transmisiones o IVA no es algo opcional para el contribuyente. Las ventas de inmuebles están sujetas a IVA si se trata de una primera transmisión y a Transmisiones Patrimoniales si es segunda. Y esto indistintamente de que las partes sean empresas o particulares.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que se considera segunda transmisión la realizada por el promotor después haber utilizado el inmueble ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años. También lo será si ha sido objeto de arrendamiento sin opción de compra u otro tipo de derechos reales de goce o disfrute, salvo que el adquirente del inmueble sea quien lo utilizó durante el referido plazo.

El que compra tiene la opción de renunciar a la exención del IVA en las segundas transmisiones para poder liquidar este impuesto y beneficiarse de su deducción, en lugar de pagar transmisiones. La renuncia deberá constar en la escritura pública de compra-venta y en la factura en la que se recoja la operación.

LECTURA RECOMENDADA: Sanciones de Hacienda por presentar liquidaciones fuera de plazo.

Guía Completa del IVA

  • virginia

    Hola, tengo una sociedad que quiere vender un inmueble (nave industrial) a otra sociedad que ha alquilado el bien durante 10 años. El problema que se me plantea es que la nave que vende mi sociedad se adquirió en 1990, el valor catastral actual es altísimo y el valor contable muy bajo. Puedo vender al precio que quiera, y no de mercado (puesto que al haber sido inquilinos los que compran quiero bajarle mucho el precio), o tengo que guiarme por el valor catrastal multiplicado por el coeficiente. Voy a sujetar la operación a IVA Y NO a ITP. ¿Me comprobarán si pongo un valor bajo? GRacias!!!

    • Carmen Buján

      Hola Virginia
      Lo más prudente es darle el precio de mercado. NO puedo decirte si te van a revisar o no. Uno de los impuestos que más revisan es el ITP, pero el beneficio o pérdida tributa también en Sociedades.

  • Pedro

    Hola.
    Estoy vendiendo una nave industrial de mi propiedad.
    El comprador debería abonarme en la factura,el IVA de la venta de dicha nave,a la firma de la escritura pública en su nombre y pago de factura ?
    Y yo ingreso en IVA en Hacienda ?

    Gracias.

  • carmen segura, toro

    estoy interesada en comprar una vivienda en malaga, del año 2004, me han comentado que su propietario es una empresa, y que ella tributaria un 25% y yo el 1%????????, el valor es e 96.000€ y sobre eso el 1% la parte compradora, pregunto que tipo de fiscalidad es esa y me dicen que es por se de una empresa.

    gracias

    • Carmen Buján

      Hola Carmen
      El 1% debe ser el importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Eso no depende de que el vendedor sea una empresa. Es un impuesto que se paga cada vez que se realiza una transacción y está gestionado por las comunidades autónomas.

  • Carlos

    Un conocido, persona física, firmó un contrato privado señalando que la operación de compraventa de la nave industrial estaría sujeta a IVA. a la que sería aplicable la exención renuncia le del artículo 20,1,22
    El titular de la nave, que no se dedica profesionalmente a nada, sí que trimestralmente hace los modelos 303 y 130 y declara los arrendamientos que obtiene por el alquiler de otras naves industriales. Pero no desarrolla por sí misma la actividad
    La cuestión es si a pesar de lo puesto en el contrato privado, la operación estará sujeta a IVA o a ITP
    Si es por IVA, imagino q se habrá de emitir factura